Hukuk Blog

Ülkemizin ekonomik gidişatından önemli derecede etkilenen günümüz kiracı-ev sahibi münasebetinin hukuk sahasına en ciddi yansımalarından birisi, hiç kuşkusuz tahliyeye ilişkin dava ve icra takiplerinde yaşanan gözle görülür artıştır. Bu artışın İcra Müdürlüklerinde, bilhassa tahliye taahhütnamesine dayalı dosyalarda kendisini bariz şekilde gösterdiği, buna mukabil; İcra İflas Kanununda son derece sınırlı bir düzenleme alanı ile karşı karşıya olunduğu gerçeği, işbu incelememizin vücuda geliş sebebini teşkil etmektedir. Nitekim işbu takip türüne dair hükümler İİK'nin 272 ila 276. Maddeleri arasında yer almakta, bu bapta yer alan düzenlemelerin ne derecede günümüz ihtiyaçlarına cevap verebildiği ise kanımızca tartışılmaya değerdir.

Bu kısa girizgâhın ardından uygulamada"Tahliye Taahhüdüne Dayalı İlamsız Tahliye" olarak bilinen takip türüne dair üzerine kelam edilmesi lazım gelen hususları peyderpey irdeleyelim.

BÖLÜM I : GALAT-I MEŞHUR

Her ne kadar uygulamada"Tahliye Taahhüdüne Dayalı İlamsız Tahliye" olarak bilinse de İcra İflas Kanununda "tahliye taahhütnamesi"ne ilişkin herhangi bir ifade yer almamakta olup işbu takibe ilişkin tahliye emrinin başlığına ve İİK'nin 272. Maddesinin içeriğine bakıldığında tahliye talebinin dayanağını "Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazın kira süresinin dolması" yönündeki hukuki sebebin teşkil ettiği açıkça görülmektedir. Zira mezkûr kanun maddesi "Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir." amir hükmünü haiz olmakla mevzu bahis takibin dayandığı belgenin "kira akdi" olduğu ve takibin sözleşme müddetinin dolmasına istinaden ikame edildiği su götürmez bir gerçektir.

Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanununun 352. Maddesi, elinde tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya verene, kira sözleşmesini bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilme imkânını tanımıştır. Ancak bu hukuki yolun ne şekilde icra edileceği belirtilmediği gibi madde metninden tahliyeye yahut İİK'nin 272. ve devamı maddelerine matuf bir ibarenin yer almadığı da görülmektedir. Haliyle tahliye taahhütnamesine ilişkin kanun hükmüne bakılarak da bu belgenin tahliye takibine doğrudan kaynak teşkil edeceği yönünde sonuç çıkarmak mümkün değildir.

Tüm bu açıklamalara göre İİK ve TBK uyarınca her ne kadar tahliye taahhütnamesine dayanılarak takip yapılabileceği neticesi doğrudan çıkartılamasa da Yargıtay'ın eski tarihli ve günümüze kadar süregelen istikrarlı içtihatları ile bu yolun açıldığı anlaşılmaktadır. Bu hususta "Kira süresinin sona ermesi ya da tahliye taahhüdü nedeniyle kiralayanın tahliye talebinde bulunmuş olması halinde kiracıya Örnek: 14 tahliye emri gönderilmesi gerekeceği" yönündeki içtihatları (Yargıtay 12. HD 11.02.1986 T. 7932/1466 - 23.04.1981 T. 2558/4106 - 04.11.1980 T. 6133 /7819 https://www.e-uyar.com) emsal gösterilebilmektedir.

Uygulamada "Tahliye Taahhüdüne Dayalı İlamsız Tahliye" şeklinde isimlendirilen takibin dayanağı, kira müddetinin sona ermesi olup netice itibariyle tahliye taahhütnamesi de kira müddetinin sona erdiğini gösterir bir belge olarak kabul gördüğünden işbu takibin açılabilmesini mümkün kılmaktadır. Her ne kadar eksik bir isimlendirme olsa da eskilerin tabiriyle galat-ı meşhur fasih-i mehcurdan evladır (Yaygın hata terk edilmiş doğrudan yeğdir) diyerek biz de değerlendirmemize bu kullanımla devam edeceğiz.

BÖLÜM II : VAKİT NAKİTTİR

İİK'nin 272. Maddesinde, takibin açılabileceği müddetin "kira akdinin sona ermesi tarihinden itibaren 1 ay" olduğu hüküm altına alınmış ise de işbu takibe yönelik dosyaların uygulamada neredeyse tamamının tahliye taahhütnamesine müstenit olarak açılması, işbu hükmün işlevsiz kalmasına yol açmıştır. Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak açılan takiplerde ise 1 aylık sürenin tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihinden itibaren başlayacağı şüphesizdir. Zira Yargıtay içtihatları da bu minvalde olup tahliye taahhütnamesinin mahiyeti de bu farkı zaruri kılmaktadır. (Bknz: Yargıtay 6. HD'nin 08.03.2011 T.11776/2685 ve 24.02.2011 T. 11435/2010)

Her ne kadar fiiliyatta pek örneğine rastlanılmasa da kira süresinin sona erdiğinden bahisle ilamsız tahliye takibi yapılabilmesi için kira sözleşmesinin "süreli" ve "yazılı" olarak düzenlenmiş olması bir takip şartıdır. Zira kira süresinin sona ermesi deyiminden, kira sözleşmesinin müddete tabi olması zorunluluğu açıkça anlaşılmaktadır. Ancak yazılı taahhütname bulunan hallerde, kira akdinin sözlü olarak yapılmasının ise takibe engel teşkil etmediğini de vurgulamak gerekmektedir. (Bknz: Yargıtay 12. HD 29.05.1992 T. 431/7512 https://www.e-uyar.com)

Son olarak, takip şartı olan bir aylık müddetin takip talebini alan İcra Müdürlüğünce resen gözetilmesi gerektiği de vurgulanmalıdır. Takibin mahiyeti her ne kadar ilama dayalı olmasa da takip müddetinin İcra İflas Kanununda emredici nitelikte hüküm altına alınmış olması sebebiyle süresiz şikayete tabi olduğu da açıktır. Nitekim Yargıtay 12. HD'nin 23.01.1992 T. 6426/408 sayılı içtihadında da bu sürenin İcra Müdürlüğü ve İcra Mahkemesince doğrudan doğruya gözetileceği belirtilmiştir. Bir aylık hak düşürücü sürenin bir takip şartı olarak aranmasının tabii neticesi de tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olması mecburiyetidir. Zira "Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığı takdirde Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemeyecektir.” (Yargıtay 12. HD 2020/1175 E. 2020/2309 K.)

BÖLÜM III : TAKİBE TAKİP

Uygulamada Örnek No: 13 olarak bilinen adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takipten farklı olarak bu takip türünde, İcra Müdürlüğünün yetki ve sorumluluğu ziyadesiyle fazladır. Zira takibin kesinleşmesi üzerine alacaklının doğrudan tahliye talep etme hakkı doğmakta ve İcra Müdürünün kararı ile borçlunun tahliyesi, davasız ve nizasız olarak sağlanmaktadır. Bu sebeple İcra Müdürlüğü, takip talebinin mevzuata ve takip dayanağı belgeye uygun olup olmadığını denetleme noktasında ekstra özen göstermelidir. Zira tahliye işleminin infazı halinde telafisi mümkün olmayan neticelerin doğması muhtemeldir. Bu kapsamda, takip talebinin tahliye talebini ihtiva etmiş olması zaruridir. Çünkü Yargıtay kararları uyarınca, takip talebinde tahliye talebinin yer almaması halinde tahliye emri gönderilebilmesi mümkün değildir. Bu husus kamu düzeninden olmakla süresiz şikayete tabi olup İcra Mahkemesince de resen gözetilmelidir. Tahliye talebinin takip talebinin hangi başlığında belirtilmesi gerektiğine dair Baki Kuru hocamızın görüşü "Tahliye talebinin takip talebindeki 7 numaralı bölümde belirtilmesi gerektiği, 9 numaralı takip yolu bölümünde tekrarlanmasının ise münasip olacağı" şeklindedir.

Takip talebinin mevzuata ve usul hukukuna uygun olması halinde, İcra Müdürlüğünce Örnek No: 14 tahliye emri tanzim edilerek borçluya tebliğe çıkartılır. Önceki paragrafta belirtilen İcra Müdürlüğüne ait yüksek sorumluluğun bir diğer zaruri kıldığı husus da yapılacak tebligatın usulüne uygun şekilde gerçekleşmesini temin etmektir. Her ne kadar İcra Müdürlüğünün yapılan bir tebligatın usulsüzlüğünden bahisle talep reddetme yetkisi bulunmasa da yapılacak tebligatın usulsüzlük neticesini doğurmasını engelleme yükümlülüğü de yok değildir. Bu minvalde Örnek No: 14 takiplerinde takibe dayanak belgede yer alan borçluya ait adres, Tebligat Yönetmeliği Madde 16 kapsamında bilinen son adres sayılacak olup işbu adrese tebligat çıkartılmadan şerhli tebligat çıkartılmasının da Tebligat Kanununun 10. Maddesi ile bağdaşmayacağı açıktır.

Burada üzerinde durulması gereken bir diğer nokta ise takipte bulunma yetkisinin kimlere ait olduğudur. İşin doğası gereği kiraya verenin tahliye talep etme yetkisi bulunduğu aşikâr olup bunun yanı sıra halefiyet esasına göre kiralayan dışındaki birtakım kimselerin de tahliye taahhütnamesine dayalı olarak takip yetkisinin bulunduğunun kabulü gerekir. (Bknz: Yargıtay 6. 07.11.2006 T. HD 9601/10976 https://www.e-uyar.com) Bu kapsamda kiraya verenin vefatı halinde, mirasçılarının -aralarında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmak koşulu ile- takip yapmaya yetkisi olduğu gibi yeni malikin de tahliye taahhütnamesi üzerinden kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahip olduğu belirtilmelidir.

Bu başlık altında bahsedeceğimiz son husus ise işbu takip türünde, icraya başvurma harcının yanı sıra hangi harçların alınacağıdır. Nitekim uygulamada İcra Müdürlüklerince farklı harçların talep edilebildiği görülmektedir. Buna ilişkin olarak Harçlar Kanununa ekli 1 Sayılı Tarifenin icra harçları bölümünde "Değeri belli olmayan icra takiplerinde, icranın yerine getirilmesi harcı" alınacağı açıkça düzenlenmiş olup tahliye taahhütnamesine dayalı takiplerde, tahliyenin konusunu kira alacağı oluşturmadığından yerine getirme harcı alınmalıdır. Ayrıca bu harcın; tahliye işleminden değil "takipten" doğan bir harç türü olduğu nazara alınarak takibin açılış aşamasında alınması gerektiği kanaati hasıl olmaktadır.

  Yerine getirme harcının yanı sıra takibin "değeri belli olmayan icra takibi" mahiyetinde olması sebebiyle maktu cezaevi yapı harcı talep edildiğine şahit olunmakta ise de mezkûr harcın düzenlendiği kanun maddesi incelendiğinde, belirtilen harcın yalnızca ilamlı takiplere mahsus olarak tanzim edildiği görüldüğünden ilamsız takiplere de şamil edilmesinin isabetsiz olacağı görüşündeyiz. (Bknz: 2548 Sayılı Kanun Madde 1: "İcra dairelerince miktar ve kıymeti muayyen olan ilamlı ve ilamsız alacaklardan tahsil olunan paranın % 2 si ve kıymeti muayyen olmıyan ilamların icrasından tahsil harcının yarısı nisbetinde harç alınır. Maktu harçlar ilamın icraya konulduğu zaman peşin olarak alınır.") Nitekim vergi hukukuna hâkim olan kanunilik ilkesinin harçlar hukukunda da uygulanmak zorunda olduğu açık olup kanuna dayanmadan harç talep edilmesinin ise hukuka aykırılık teşkil edeceği muhakkaktır.

BÖLÜM IV : İTİRAZIM VAR!

Tahliye emrini tebellüğ eden kiracı/borçlu, tebliğden itibaren yedi gün içerisinde İcra Müdürlüğüne itirazda bulunabilir. Yönetmelikte şablonu belirlenen Örnek No: 14 tahliye emrinin içeriğinde, kiracının "kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair" itirazda bulunabileceği yönünde ihtarat mevcut ise de borçlu, çeşitli sebeplerle itirazda bulunabileceği gibi borçlunun "itiraz ediyorum" şeklindeki itirazı da yeterli olacaktır. Zira ilamsız takiplerde borçlunun itirazı, takibi kendiliğinden durdurmakta olup İcra Müdürlüğünün dosyanın durdurulmasına dair kararı yalnızca bildirici niteliktedir. Haliyle İcra Müdürlüğünün borçlunun "takibe itiraz" iradesini taşıyan beyanı karşısında denetleyeceği tek unsur itirazın süresinde yapılıp yapılmadığı ile sınırlı olmakla itiraz sebebi üzerinden takibin devamına karar vermek hususunda takdir yetkisi bulunmamaktadır. Nitekim Yargıtay 12. HD'nin 30.05.1980 T. 469/4667 sayılı içtihadında belirtildiği üzere "süresi içinde takibe itiraz eden kiracının itirazının yerinde olup olmadığı icra memurunca denetlenemeyecektir".

BÖLÜM V : KANUN BOŞLUĞU MU GARABET Mİ?

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye takiplerinde, itirazın hükümden düşürülmesine ilişkin olarak İİK'nin 275. Maddesinde "İtirazın Kaldırılması"nın İcra Mahkemesinden istenebileceği hüküm altına alınmış olup kanunun devam maddelerinde "İtirazın İptali" müessesesine yer verilmemiş olması ve itirazın iptaliyle ilgili olarak genel haciz yoluyla takip hükümlerine atıf yapılmamış olması; takibe itiraz halinde itirazın iptali davası açılıp açılamayacağı, temin edilen itirazın iptali ilamı ile itirazın bertaraf edilerek dosyaya devam edilip edilemeyeceği ve aynı dosya üzerinden ilamlı takip yapılarak tahliye kararının infaz edilip edilemeyeceği tartışmalarını beraberinde getirmektedir.

Belirtilen hususta Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2008/13801 E. 2008/17341 K. Sayılı kararında; "kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemek zorunda olmadığı, sulh hukuk mahkemesinde de tahliye davası açabileceği, İİK'nun 269/d ve 274/son maddelerinde aynı Kanun'un 67.maddesine gönderme olmadığından sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılamayacağı" yönünde içtihatta bulunmuştur. İİK'nin 274. Maddesinin 3. Fıkrasında "63, 64 ve 65 inci maddeler hükmü tahliye takiplerinde de caridir" denilmekle işbu takip türüne kıyasen tatbik edilecek hükümler tahdidi olarak sayılmıştır. Genel haciz yolu ile takiplere ilişkin yapılan bu atıf maddesinde, itirazın iptali davasına ilişkin 67. Maddeye yer verilmemiş olmasının kanun koyucunun bilinçli bir tasarrufu olduğu yorumu pek tabii yapılabilecektir. Buna mukabil atıf maddesinin 1965 yürürlük tarihli 67. Maddeden önce (1940) ihdas edildiği nazara alınarak kanuni bir boşluk olup olmadığı sorusu akıllara gelebilecek ise de 2128 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan İcra İflas Kanunun ilk hali tetkik edildiğinde itirazın iptali davasının 1940 tarihinde yürürlükte olduğu, haliyle kanun koyucunun atıf maddesini kanuna dâhil ettiği yıl itibariyle itirazın iptali hükümlerinin tahliye taahhütnamesine ilişkin takiplerde de uygulanmasını hüküm altına alabileceği rahatlıkla görülebilmektedir. Özetle bu takip türünde, genel mahkemelerde itirazın iptali davası açılamayacağı, açılsa dahi sulh hukuk mahkemesinden alınacak itirazın iptali kararı ile itirazın hükümden düşürülmesinin mümkün olmayacağı görüşü ağır basmaktadır.

Burada ikinci ve en yoruma açık mesele, sulh hukuk mahkemesinden alınacak tahliye ilamının itiraz üzerine duran tahliye taahhütnamesine dayalı takip dosyası üzerinden infazının istenilip istenemeyeceğidir. Yukarıda karar numaraları verilen Yargıtay içtihadının devamında "Sulh hukuk mahkemelerinden verilen itirazın iptali ve tahliye ilamları, ilamlı icra yolu ile takibe konabilir ve borçluya İİK'nun 26.maddesine göre icra emri çıkarılmak sureti ile ilamın infazı istenebilir. Somut olayda ise, tahliye taahhüdüne dayalı taşınmazların ilamsız tahliye yolu ile takip başlatıldığı, borçlunun örnek 14 no'lu tahliye emrine itirazı üzerine sulh hukuk mahkemesinden itirazın iptali ve tahliye ilamı alınarak takibe devam edildiği ve aynı takip dosyası üzerinden tahliye işleminin gerçekleştirildiği görülmektedir. Yukarıda açıklanan ilkelere göre taşınmazın tahliye işlemi usul ve kanuna aykırı olduğundan.." denilmekte olduğundan sulh hukuk mahkemesinden alınacak tahliye kararının ilamlı takip suretiyle aynı dosya üzerinden infazının istenemeyeceği yönünde görüş mevcut olsa aksi kanaatte olduğumuzu sebepleri ile birlikte sıralamak isteriz.

Öncelikle belirtilmelidir ki aslolan, icra dosyasında tek bir takip talebinin yer alması ve ilamsız ile ilamlı takiplerin aynı dosya üzerinden yürütülememesidir. Zira her iki takip türünün de farklı usul ve hükümlere tabi olduğu muhakkaktır. Ancak buna ilişkin kural mutlak değildir. Malum olduğu üzere genel haciz yolu ile takiplerde, itirazın iptali ilamından doğan feri alacakların veya ilamlı takiplerde ilamın bozulması üzerine verilecek yeni ilamlardan doğan alacakların aynı takip dosyası üzerinden tahsilinin talep edilmesinin usul ekonomisinin ve dürüstlük kuralının bir gereği olduğu icra mahkemesi ve Yargıtay kararlarında açıkça belirtilmektedir. Bu noktada aynı mantığın tahliye taahhütnamesinden doğan takiplerde de yürütülüp yürütülemeyeceğinin belirlenmesinde usul ekonomisi kavramından ne anlaşılması gerektiği irdelenmeye muhtaçtır. Buna göre;

"..Usul ekonomisi ilkesi takip hukukunda da uygulanır. Anayasanın 141. maddesinin 4. fıkrasına göre mahkemelerin yargı faaliyetlerinde usul ekonomisini gözetme yükümlülüğü ile takip hukukunda icra organlarının usul ekonomisini gözetmesi aynı amaca hizmet eder. Usul ekonomisi ilkesine göre takibin ve icra faaliyetlerinin mümkün olduğunca kısa sürede, basit ve ucuz şekilde sonuçlandırılması gerekir. Bu ilkenin unsurları, takip hukukundaki görünümüne göre takibin makul sürede tamamlanması, takibin makul giderle tamamlanması ve takibin düzenli bir şekilde yürütülmesi olarak ifade edilebilir. Usul ekonomisi ilkesi takibin her aşamasında gözetilmesi gereken bir ilkedir. Takibin makul sürede ve makul giderle tamamlanabilmesi için, takibin düzenli bir şekilde yürütülmesi gerekir. Takibin düzenli bir şekilde yürütülmemesi karmaşaya ve gereksiz gider yapılmasına sebep olacağı için aynı zamanda takibin makul sürede tamamlanması ve takibin makul giderle tamamlanması unsurlarının da ihlal edilmesi sonucunu doğurur." (Yargıtay HGK 2019/8-319 E. 2022/924 K.)

Usul ekonomisinin tanım ve muhtevası nazara alındığında, sulh hukuk mahkemesinden alınacak tahliye ilamının aynı dosya üzerinden Örnek No: 2 icra emri tebliğ edilerek infazının istenmesinde herhangi bir sakınca olmadığı açıkça görülmektedir. Zira ilamın farklı bir dosyadan icraya konulması halinde başvurma ve yerine getirme harcı gibi takip masrafları yeniden tahsil edilecek olup bu durum, usul ekonomisinin en temel amacı olan gereksiz masraf yapılmaması ilkesi ile bağdaşmayacaktır. Bununla birlikte, açılacak yeni takibin önceki dosya ile derdestlik sorunu doğuracağı, alacaklı tarafça itirazın kaldırılması davası açılmaması halinde -275. Maddede itirazın kaldırılması istemi süreye bağlanmadığından- borçlu tarafça işbu ilamsız takibin nasıl işlemden kaldırılmasının sağlanacağı ve takibin akıbetinin ne olacağı gibi bir dizi sorunu da beraberinde getirecektir. Bu sorunların da karmaşaya sebebiyet vereceği, aynı dosya üzerinden Örnek No: 2 icra emri tebliğ edilmesi ile tahliye kararının infaz edilmesinin ise icra faaliyetlerinin kısa sürede ve basit şekilde yürütülmesi ilkesi ile paralel olacağı görülmektedir.

İkinci olarak ise mezkur Yargıtay içtihadına esas yerel mahkeme kararı incelendiğinde karara konu icra dosyasında, sulh hukuk mahkemesinden alınan tahliye kararının Örnek No: 2 İcra emri tebliğ edilmeden doğrudan infaz edilerek tahliye işleminin gerçekleştirildiği görülmekle bu tahliye işleminin usul ve kanuna aykırı olacağı belirtilmiştir. Bizce bu ifadeler ve yerel mahkeme kararı nazara alındığında alacaklı/kiralayanın sulh hukuk mahkemesi kararına uygun takip talebi ibraz ederek aynı dosya üzerinden tahliye ilamının infazını istemesinin de usul ve yasaya aykırı olacağı yönünde yorum yapılaması isabetli olmayacaktır. Zira "İcra ve İflas Kanunu ve takip hukuku ilkelerine göre asıl olan alacaklının alacağına kavuşmasını sağlamaktır" (Yargıtay 8. HD 2016/17459 E. 2017/3193K.) Bu sebeple yorum yapılması zaruri olan hallerde -kanun ve usullere sadık kalmak koşulu ile- alacaklı lehine geniş, aleyhine dar yorum yapılmalıdır. Buna göre Yargıtay'ın Örnek No: 2 icra emri tebliğ edilmeden tahliye yapılmış bir dosyaya ilişkin verdiği karar ilamından Örnek No: 2 icra emri tebliğinin de mümkün olmayacağı şeklinde çıkarım yapmanın genel takip hukuku mantığına ters düşeceğini söylemek çok da hatalı olmayacaktır.

Bunlara ilaveten;

1) Adi tahliye taahhüdü altındaki imzanın kiracı tarafından inkâr edilmesi (6. HD 16.10.2006 T. 7986/10174)

2) Tahliye taahhüdünün zorla (baskı altında) imzalatıldığı iddiasında bulunulması (12. HD 12/06/1997 4818/6958)

3) Adi tahliye taahhüdündeki tarihin kiracı tarafından inkâr edilmesi (11/86 İBK4/12/1957 T.)

4) Tahliye taahhüdünün geçerliliği konusunda uyuşmazlık çıkması (12. HD 04/04/1996 T. 4396/4745)

5) Kiracının sözleşmenin ilk sözleşme olması nedeni ile taahhüdün geçersiz olduğunu belirtmesi (HGK 09/02/1979 T. 12-651/114 https://www.e-uyar.com)

hallerinde hukuki ihtilafın "yargılamayı gerektirir" nitelikte olduğundan bahisle, dar yetkili olan icra mahkemesince itirazın kaldırılması hakkında karar verilemeyeceği yönünde içtihat geliştirilmiş olmakla neredeyse borçlu/kiracı tarafından yöneltilmesi muhtemel tüm itiraz hallerinde davanın genel mahkemelerde görülmesi gerektiğine işaret edilmesi alacaklı/kiraya verenin icra mahkemesi yerine sulh hukuk mahkemesine müracaatını bir nevi mecburi hale getirmekte ve hareket alanını oldukça daraltmaktadır. Haliyle bu mecburiyetin bir sonucu olarak sulh hukuk mahkemesinden alınacak tahliye kararının bir de farklı icra dosyası üzerinden yeniden masraf yapılmak suretiyle infaz edilmesi gerektiği şeklinde yorum yapmanın da alacaklı/kiraya veren aleyhine haksız ve aşırı şekilci bir yaklaşım olduğu kanaatindeyiz.

Görüşümüzü destekler nitelikteki son husus ise Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 26.04.1994 T. 4711/5411 (https://www.e-uyar.com) karar sayılı içtihadında, kiracısına "önce 14 tahliye emri" gönderen kiralayanın aynı takipte ayrıca kira alacağının da ödenmesini istemesi halinde kiracıya usulüne uygun ödeme emri" gönderilebileceğinin belirtilmesi olup bu içtihat doğrultusunda haciz dosyası ile tahliye dosyasının bile bir arada yürütülebileceği neticesi hâsıl olmakla, ilamsız tahliye dosyasına ilamlı tahliye olarak devam edilmesine dolayısıyla aynı dosya üzerinden farklı bir takip türünün de yürütülebileceğine bizce açıkça delalet etmektedir.

Tüm zikredilen sebeplerle işin hülasası şudur ki; itiraz üzerine duran tahliye taahhütnamesine dayalı takiplerde, sulh hukuk mahkemesinden alınacak itirazın iptali ve tahliye ilamı ile ilamsız takibe devam edilemeyecekse de ilamlı takip yapılmak suretiyle aynı dosyadan tahliye kararının infazının istenilmesine hukuken bir engel bulunmadığı gibi tarafların ve takip konusunun ayniyeti sebebiyle aynı dosya üzerinden takibe geçilmesinin, usul ekonomisinin bir gereği olduğu ve dosyanın her iki tarafının da aleyhine herhangi bir hukuki durum ve şekli sakatlık yaratmadığı söylenebilmelidir.

BÖLÜM VI : BORÇLUNUN SİLAHI - TEHİRİ İCRA

İlamlı takiplerde, takibe müstenit ilama karşı kanun yoluna müracaat edilmesi halinde borçlu, dosya borcu tutarında teminat ibraz ederek mehil vesikası karşılığında icranın geri bırakılması kararı temin edebilir. Ancak bu madde genel mahkemelerden alınan kararlar hakkında cari olup özel hüküm bulunmadıkça (İİK Md. 69/4, 97/14, 269/c, 276/2) icra mahkemesi kararları hakkında uygulanmaz. Zira “İcra mahkemesi, İcra ve İflas Kanunu'nda düzenlenen özel usul kurallarını uygulayarak takip hukuku bakımından kesin hükme bağladığından, anılan mahkemenin kararları kural olarak maddi anlamda kesin hüküm niteliği taşımaz.”  (Yargıtay 12. HD 2021/4516 E. 2021/5474 K) Bu kapsamda özel hüküm bulunmadığından, İİK'nin 275. Maddesi kapsamında icra mahkemesince verilen itirazın kaldırılması kararına karşı borçlunun 36. Madde hükmünden faydalanması olanaklı değildir.

Buna mukabil genel mahkemelerden alınacak tahliye ilamında ise tehir-i icra prosedürünün işletilmesinde herhangi bir hukuki engel bulunmadığı aşikâr olmakla bu noktada teminat tutarına ilişkin olarak da farklı uygulamaların yer aldığı göze çarpmaktadır. Bilindiği üzere Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 04/12/1957 T. 10. E. / 25 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, tahliye ilamına karşı alınacak teminat tutarı üç aylık kira bedeli kadardır. Buna rağmen tahliye takibinden doğan icra vekâlet ücretinin de teminat olarak talep edildiğine şahit olunmakta ise de Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarının niteliği itibariyle hukuki bağlayıcılığının bulunması sebebiyle üç aylık kira bedelinden fazla teminat talep edilmesinin yasal dayanaktan mahrumiyeti cihetiyle hukuka aykırılık teşkil edeceği bizce aşikârdır.

BÖLÜM VII : MASRAFIM NE OLACAK?

Uygulamada özellikle alacaklı vekilleri ve icra daireleri arasında vuku bulan ihtilaflardan birisi de tahliye dosyasından yapılan takip masraflarının ve icra vekâlet ücretinin (bundan sonra kısaca takip masrafları olarak anılacaktır) takibin hangi aşamasında ve ne şekilde borçludan tahsil edileceği noktasındadır. Nitekim kimi zaman henüz tahliye işlemi infaz edilmeden tahsilat talep edildiği gibi takip masraflarının ödenmemesi halinde icra müdürlüğünden borçlunun mal varlığına doğrudan haciz konulmasının da istendiği görülebilmektedir. Bu hususta İİK'de herhangi bir hüküm bulunmamakta olup yine yorum yolu ile neticeye varılması icap etmektedir. Buna göre;

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2019/8-319 E. 2022/924 K. Sayılı içtihadında "İİK’da (m.138/3) ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde (Tarife) (m. 2/1, 11) borçluya yükletilecek vekâlet ücreti ayrıca düzenlenmiştir. İcra takibini bir vekil (avukat) ile takip ettiren alacaklıya, avukatının icra dairesindeki hizmetinden dolayı, Tarife'ye göre hesaplanacak bir vekâlet ücreti ödenir. Diğer icra giderleri gibi bu vekâlet ücreti de icra takibi sonucunda haksız çıkan borçludan alınır." denilmekle takip masraflarının takip sonucuna göre borçludan tahsil edilebileceği belirtilmiştir. Bu nedenle takip neticelenmeden takip masraflarının talep edilmesi mümkün değildir. Takibin neticelenmesi; haciz dosyalarında paranın ödenmesi ve paylaştırılması, rehin dosyalarında merhun malın satışı, tahliye dosyalarında ise tahliye işleminin infazı ile gerçekleşir. Haliyle borçlunun takip konusu gayrimenkulden fiili olarak tahliyesi sağlanmadan takibin neticelendiğinden bahsedilemeyeceği gibi asıl alacağa -geniş anlamda tahliyeyi karşılamakta olup- ilişkin işlemler tamamlanmadan feri nitelikteki alacakların tahsiline girişilemeyecektir.

Kanımızca burada vergi hukukunda olduğu gibi, bir alacağın tahakkuk anı ile tahsil aşamasının birbirinden ayırt edilmesi gerekmektedir. Zira "takip masrafı ve tahliye icra vekâlet ücreti" tahliye işleminden değil tahliye takibinin bizatihi kendisinden doğan kanuni bir alacaktır. Haliyle tahliye takibinin ikame edilmesi ile vekâlet ücretine hak kazanıldığının kabulü gerekmektedir. Her kadar takibin açılması ile bu alacaklar tahakkuk etse de icra müdürlüğünün "Takibin düzenli bir şekilde yürütülmesi" görevi kapsamında icra takip masrafları ve icra vekâlet ücretinin talep ve tahsil edilebileceği aşamanın infaz sonrası olduğu kabulü isabetli olacaktır. Aksi halde henüz tahliye masrafları netleşmeden takip masraflarının tahsili için işlem yapılacak bu da tahliye sonrasında aynı işlemlerin tekrar yapılması mecburiyeti ve neticesini doğuracaktır.

Bir diğer anlaşmazlık konusu ise tahliye dosyalarındaki takip masraflarının tahsilinin ne suretle sağlanacağıdır. Öncelikle belirtilmelidir ki takibin mahiyeti gereğince tahliye dosyalarında haciz aşaması mevcut değildir. Bu sebeple alacaklı vekillerinin borçlunun doğrudan mal varlığına gidilerek haciz tatbik edilmesi yönündeki talepleri hukuk aykırıdır. İcra iflas hukukunca yapılan tüm işlemler (haciz, tahliye, teslim vs.) ihtar ve icra tehdidi üzerine yapılmaktadır. Bu mantık kapsamında, hacze ilişkin cebri icra tehdidi içermeyen Örnek 14 tahliye emrinin borçluya tebliği üzerine haciz konulabilmesi mümkün değildir. Yapılması gereken, takip masraflarının talep edilebilir noktaya geldikten sonra ödenmesi gereken tutarın bildirilmesi için borçluya muhtıra gönderilmesi ve ödeme için müddet tanınmasıdır. Bu muhtıranın da ödeme yapılmadığı takdirde, aleyhine haciz işlemi uygulanacağına dair cebri icra tehdidini ihtiva etmesi zorunludur. Aksi takdirde borçlunun doğrudan mal varlığına gidilmesinin, hem yasal hem de icrai dayanaktan mahrum kalacağı açıktır.

Son olarak belirtilmelidir ki Yargıtay kararları uyarınca, takip masrafları ve icra vekâlet ücretinin ayrı bir icra takibi yapılarak borçludan tahsili talep edilemez. Ancak ve ancak aidiyeti cihetiyle tahakkuk ettiği dosya üzerinden tahsili sağlanabilir.

BÖLÜM VIII : HASIL-I KELAM

İcra iflas hukukunda son derece yüksek mesuliyeti haiz olan İcra Müdürlüklerinin bir infaz mercii olarak yorum ve takdir yetkisi alanının son derece kısıtlı olması lazım iken tabi olduğu mevzuatın günümüz icra işlemlerinin çeşitliliği karşısında ihtiyacı karşılamaktan uzak ve yoruma müsait oluşu nedeniyle Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takiplerinde kendisini gösterdiği gibi farklı uygulamalar ve uyuşmazlıklar vuku bulabilmektedir. Bu tip meselelerin çözümü ise icra iflas hukukunun giriftliği karşısında ihtiyaç duyulan yasal alt yapının oluşturulmasında yatmaktadır. Zira kanuni boşlukların İcra Müdürlüklerinin yorum ve çözüm üretmesi neticesinde doldurulması hem uygulamada ikilikler yaşanmasına sebep olmakta hem de yapılan işlemlerin hukuki tatmin ediciliğini tartışmaya açık hale getirmektedir. Naçizane görüşlerimizi tüm okuyucuların istifadesine sunarız.