Haberler

Kiracının tahliyesi için ödenmeyen kira borcu nedeniyle tahliye talepli icra takibi başlatılabileceği gibi, çeşitli sebeplerin varlığı halinde tahliye davası açılması da mümkün olmaktadır. Kiracının tahliyesi için açılacak olan tahliye davası sebeplerini kısaca sayacak olursak:

10 yıllık kira süresinin dolmuş olması sebebiyle tahliye davası,

İhtiyaç, gereksinim nedeniyle tahliye davası,

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası,

Tadilat nedeniyle tahliye davası,

Özen yükümlülüğüne aykırılık nedeniyle tahliye davası,

şeklinde sayılabilir. Kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin daha detaylı bilgi için konuya dair makalemizi okuyabilirsiniz: Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

Görüldüğü üzere tahliye taahhüdü, kiracının tahliyesi için açılacak olan tahliye davasının sebeplerinden birini oluşturmaktadır. Bu makalemizde öncelikle tahliye taahhüdüne ilişkin genel hukuki bilgileri paylaşacağız, sonrasında da uygulamada tahliye taahhüdüne dair uyuşmazlıklarda Yargıtay'ın verdiği emsal kararları inceleyeceğiz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kira hukukuna ilişkin çok önemli bir soruna çözüm olarak hukuk dünyamıza girmiştir, ancak uygulamada çoğunlukla suistimal edilmekte olan bir hukuki müessesedir. Hukuk sistemimizde bir kira sözleşmesinin belirli süreli kira sözleşmesi şeklinde yapılması, taşınmazın belirlenmiş olan sürenin sonunda kiracı tarafından tahliye edileceği sonucunu doğurmaz, bu durum kendisini özellikle konut ve çatılı iş yeri kirasında gösterir. 10 yıllık kira süresinin sonunda kiralananın tahliye edilmesi durumu hariç olmak üzere, kiracının kira sözleşmesini sona erdirme hakkı mevcut iken, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirme konusunda bu kadar geniş bir hakka sahip değildir. Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelerin, kiracı lehine ağır basan niteliğe sahip olmaları nedeniyle kiracının kiralanan taşınmazı boşaltacağına dair tek taraflı olarak tahliye taahhüdü vermesi ve böylece her iki taraf açısından da hukuki öngörülebilirliğin sağlanması amaçlanmıştır.

Uygulamada tahliye taahhütnamesinin hukuka aykırı olarak kira sözleşmesi ile birlikte alındığı, aksi takdirde kiracı ile kira sözleşmesi akdedilmeyeceğinin ifade edildiği görülmektedir. Bu neviden bir uygulama, hem kanun metninde yer alan düzenlemeye aykırılık teşkil etmekte, hem de Yargıtay tarafından verilmiş olan emsal kararlara göre: Kiracının iradesinin, sözleşme yapılmaması tehdidi ile baskı altına alınıyor olmasından dolayı geçersiz kabul edilmektedir.

Makalemizin devamında detaylı olarak ifade ettiğimiz üzere, usulüne uygun olarak düzenlenmiş olan bir tahliye taahhütnamesi, taahhütname içeriğine uygun olacak şekilde geçerli olarak hukuki sonuçlarını doğurur ve kiracının daha sonra bu taahhüdüne uygun davranmaması ve kiralanan taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı Nedir?

Tahliye taahhütnamesinin hukuki dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuz ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunumuz ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun oluşturmaktadır diyebiliriz. Ancak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 11.01.2011 tarihli ve 6101 sayılı Kanunun 10. maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır.

Türk Borçlar Kanunumuzun 352/1. Maddesine Göre:

 "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."

Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesi, genel olarak kiralananın kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye edilmesine ilişkin düzenlemeleri içermektedir, maddenin ilk fıkrası yukarıda alıntılamış olduğumuz haliyle tahliye taahhütnamesini ihtiva eder. Buna göre kiraya veren tahliye taahhüdünde belirtilmiş olan tarihten itibaren bir ay içerisinde icra yoluyla veya tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. İcra yoluyla tahliyeye ilişkin olarak, İcra ve İflas Kanunumuza göre, tahliye taahhütnamesinin noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması şartı aranmaktadır; bu şart tahliye taahhütnamesi nedeniyle icra takibi başlatılmasına engel teşkil etmiyor olmasına rağmen, eğer kiracı icra dairesi tarafından kendisine gönderilmiş olan tahliye taahhüdüne itiraz ederse sonuçlarını doğuracaktır. Çünkü bu halde icra yoluyla tahliye talebinin reddi gerekecektir.(Bakınız Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/16112 E., 2018/17854 K. sayılı kararı)

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunumuzun yukarıda alıntılamış olduğumuz 352. maddesinin 1. fıkrası ile Yargıtay'ın bu konuda vermiş olduğu emsal kararlar, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarının çerçevesini oluşturmaktadır.

Tahliye taahhütnamelerinin geçerlilik şartlarını kısaca sayacak olursak:

Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi, 

Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından verilmesi,

Tahliye taahhüdünün, kiraya verene verilmiş olması,

Tahliye taahhüdünün yazılı olarak verilmiş olması,

Tahliye taahhüdünün imzalanması ve verilmesi aşamasında herhangi bir suretle manevi cebir uygulanmış olmaması(örneğin aksi takdirde kira sözleşmesinin yapılmayacağı ifade edilmiş olmamalıdır)

Eğer tahliye taahhüdüne dayanılarak icra yoluyla tahliye talebinde bulunulacaksa, söz konusu tahliye taahhüdünün noterde düzenleme veya onaylama şeklinde hazırlanmış olması(aksi halde tahliye talebine itiraz edilmesi halinde, ilgili İcra ve İflas Kanunu hükümleri mucibince tahliye talebinin reddi gerekecektir. Konuya ilişkin olarak makalemizin en sonunda bulunan Yargıtay kararlarını inceleyebilirsiniz.)

Kira Sözleşmesi Yapılırken Kiracıdan Alınan Tahliye Taahhüdü Geçerli Olur Mu?

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarından biri de, tahliye taahhüdünün sözleşmenin kurulmasından ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesidir. Bunun arkasında yatan mantık, Yargıtay'ın emsal kararlarında da gözlemlenebildiği üzere: Kiracının manevi baskı altında tutulmaksızın tahliye taahhüdünü vermesidir. Çünkü kiracıya tahliye taahhüdü vermemesi halinde kiralananın kendisine kiralanmayacağının ifade edilmesi gerçekten de kiracıya manevi cebir uygulamak anlamını taşımaktadır.

Uygulamada bu durumun tahliye taahhüdünün geçersizliğini doğuracağı konusunda bir tartışma bulunmamaktadır ve bu konuya ilişkin içtihat birliği bulunduğunu söylemek de yanlış olmayacaktır. Ancak burada esas mesele, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi yapılmadan önce veya sözleşmenin kurulması aşamasında alınmış olduğuna ilişkin iddiaların ispat külfetinin hangi taraf üzerinde olduğunun belirlenmesidir.

Yargıtay'ın daha önceki kararlarında, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olduğunun ispatı kiraya veren üzerine bırakılmaktayken; son zamanlarda verilen daha güncel kararlarda bu hususa ilişkin ispat külfetinin kiracı üzerine bırakıldığı görülmektedir.(Örneğin bakınız: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararı)

Ancak bu durum da değişiklik gösterebilir. Çünkü henüz konuya ilişkin olarak verilmiş olan bir içtihadı birleştirme kararı mevcut değildir. İçtihadı birleştirme kararları, her bir somut olay açısından çok daha etkili sonuçlar doğuracak nitelikte kararlardır. Yani Yargıtay kararları nezdinde gözlemlenen bu bakış açısı, önümüzdeki günlerde değişiklik gösteredebilir. Örnek vermemiz gerekirse, kendisine yönelik tahliye taahhüdünden kaynaklı olarak açılan bir tahliye davasında kiracı tarafından tahliye taahhüdü üzerindeki tarih ve yazılar bilirkişi raporu tanzim edilmek üzere bilirkişiye gönderilebilir ve taahhüt genelinde yer alan metnin yazımı için kullanılan mürekkep ile, tahliye taahhüdü üzerinde yer alan tarihin yazılması için kullanılan mürekkebin ve yazılış tarihinin farklı olduğu da tespit edilebilir. Dolayısıyla her somut olay açısından konunun üzerinde dikkatle durulmalı, Yargıtay'ın güncel kararlarında ve görüşünde somut olayın gereklerine göre değişikliğe gidebileceği unutulmamalıdır.

Bunun yanında, yukarıda bu başlık altında paylaşmış olduğumuz bilgiler, genellikle tahliye davasına ilişkindir. Oysa tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra yoluyla tahliye istemlerinde, yukarıdaki diğer başlıklar altında belirtmiş olduğumuz gibi çok daha teknik bir süreç söz konusu olmakta ve en ufak bir hata ya da eksiklik talebin reddiyle sonuçlanmaktadır. Örneğin tahliye taahhüdüne dair tahliye talebi kendisine tebliğ edilen kiracı, söz konusu tahliye talebine ve üzerindeki imzaya ilişkin itirazda bulunduğu takdirde, itirazın kaldırılması için talebe konu tahliye taahhüdünün noterde düzenleme veya onaylama şeklinde hazırlanmış olması şartı aranacaktır.

Tahliye Taahhütnamesinin İptal Edilmesi

Tahliye taahhüdünün iptal edilmesi, tarafların karşılıklı irade birliği içerisinde olmalarını gerektirmektedir. Tahliye taahhüdünü usulüne uygun bir şekilde düzenleyerek kiraya veren kişiye teslim eden kiracının, söz konusu taahhüdünden tek taraflı olarak dönmesi mümkün değildir. Kiraya verenin de bu durumu onaylaması gerekmektedir. Bu durumun istisnası olarak irade sakatlığı halleri(Örneğin korkutma, aldatma, yanılma gibi) sayılabilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Çıkarılması Mümkün Müdür? Mümkünse Nasıl Çıkarılabilir?

Türk Borçlar Kanunumuzun yukarıda alıntılamış olduğumuz 352. maddesinin 1. fıkrasına göre, elinde kiracı tarafından hazırlanıp kendisine verilmiş olan usul ve esasa uygun bir tahliye taahhüdü bulunan kişi(kiraya veren), tahliye taahhüdüne dayalı olarak, taahhütte belirtilmiş olan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası yoluyla kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.

Tahliye taahhüdünden kaynaklı olarak açılacak icra takibi veya tahliye davalarında Hukuk Muhakemeleri Kanunumuz, Türk Borçlar Kanunumuz ve İcra İflas Kanunumuz'un ilgili hükümleri uygulanacak olup; usul ve esasa olabildiğince özen gösterilmelidir. Aksi takdirde geri dönülmesi güç hak kayıpları ile karşılaşılabilecektir. Dolayısıyla bu hususa ilişkin olarak alanında uzman bir emlak avukatı ile görüşülmesini ve hukuki danışma ile dava temsil desteği temin edilmesini tavsiye etmekteyiz.

Tahliye Taahhütnamesi Verilmiş Olması Halinde İhtarnameye Gerek Var Mıdır?

Kiracı tarafından tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını ihtiva edecek şekilde ve usulüne uygun olarak hazırlanıp kiraya verene teslim edilmiş olması halinde, kiraya veren Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca taahhütte belirtilen süreden itibaren 1 ay içerisinde icra takibi veya dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Buna istinaden herhangi bir ihtarname şartı öngörülmemiştir.

Ancak ihtarname, tahliye taahhüdüne ilişkin olarak başlatılacak olan tahliye davasını 1 kira yılı olacak şekilde uzatacak niteliktedir. Bunun sebebi de Türk Borçlar Kanunumuzun 353. maddesinde yer alan düzenlemedir.

Türk Borçlar Kanunumuzun "Dava süresinin uzaması" Başlıklı 353. Maddesine Göre:  "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. "

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi ve Tahliye Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve tahliye davası için Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesine göre, kural olarak tahliye taahhüdünde belirtilmiş olan tarihten itibaren 1 aylık süre öngörülmüştür. Ancak Türk Borçlar Kanunumuzun 353. maddesinde bu kurala bir istisna getirilmiştir, buna göre: 1 aylık süre içerisinde dava açılmasa dahi, bu süre içerisinde kiraya veren tarafından dava açılacağı yazılı olarak kiracıya bildirilmişse, yani kiracıya yazılı ihtarname gönderilmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır. Bu şekilde ihtarname ile dava açma süresinin uzatılması usulü yalnızca dava yoluna ilişkin olarak öngörülmüş olup, icra takibi açısından aynı sonuçları doğuracağını söylemenin doğru olmayacağı kanaatindeyiz.